Há tempos não escrevo sobre
assuntos econômicos ou políticos, tenho andado muito ocupado com trabalho e
outros assuntos, mas bateu a vontade de escrever. Quero comentar sobre uma ferramente utilizada na
tragédia anunciada da bolha imobiliária no Brasil, um assunto pouco abordado,
mas conhecido das poucas pessoas que se interessam por assuntos econômicos.
Desde 2007 (acredito) após o
anuncio de que o Brasil sediaria os eventos da copa do mundo de 2014 e as olimpíadas
de 2016 temos visto um boom de lançamentos imobiliários, supervalorização de
regiões até então desvalorizadas e um afrouxamento na concessão de crédito.
Por trás de todo este processo,
existem mecanismos utilizados no mercado financeiro pelos quais os bancos e
megainvestidores (investidores qualificados como são chamados no mercado)
ganham muito, muito dinheiro.
Para estes investidores, um
novo empreendimento lançado ou mesmo não lançado significa a possibilidade de
ganhos altos em um curto período de tempo.
Vou exemplificar:
Uma construtora anuncia um novo
empreendimento; duas torres com 250 apartamentos cada.
Durante a fase da construção,
a construtora financia a obra mediante o
pagamento dos promitentes (compradores
de imóveis); dada certa fase do empreendimento, próxima a entrega das chaves a
construtora decide passar a carteira de recebíveis para um banco, ai é que está
a grande jogada dos investidores e da construtora.
Para não ter que esperar (em
média) 15 anos para receber de seus clientes o valor do imóvel financiado, as
construtoras procuram no mercado uma securitizadora (algumas construtoras
grandes possuem a sua própria securitizadora) para que possam emitir um
Certificado de recebíveis imobiliários (CRI’s) no mercado. Os CRI’s funcionam da seguinte maneira:
A construtora procura um banco
para adiantar os valores a receber de sua carteira de recebíveis, mas para isso
ela deve emitir uma CRI.
Supondo que a construtora tenha
uma carteira de R$ 100 milhões a receber no prazo de 15 anos, ela procura o
banco que oferece para ela R$ 80 milhões no ato (apenas exemplo) e o banco
oferece as CRI’s no mercado aos investidores qualificados.
Estes investidores compram os
papéis atrelados a carteira de recebíveis que pertencia a construtora, o banco
ganha o dinheiro do investidor e o investidor espera o retorno das parcelas a
serem pagas pelos promitentes que compraram o apartamento.
Olhando desta forma podemos
perceber que este é um movimento natural do mercado.
Mas quando olhamos o cenário
econômico de facilidade de crédito (com poucas garantias) aumento na taxa de
juros e inflação em alta, podemos nos perguntar, estas CRI’s que estão no
mercado são saudáveis?
Estas pessoas que estão
comprando imóveis agora serão capazes de honrar seus compromissos até o fim?
Sabemos que com este tipo de
produto no mercado, muitos bancos trabalham alavancados (emprestando/investindo
dinheiro que não tem).
Algumas pessoas defendem que
este modelo de mercado é muito diferente das hipotecas dos EUA (crise de
2008/09), mas eu não vejo muita diferença, já que a cultura da hipoteca não é
muito difundida no Brasil, já a do crédito...
O Brasil esta preparado para
enfrentar este tipo de crise?
São perguntas que ainda não
temos respostas, mas podemos esperar algumas surpresas após os eventos que
ocorrerão no Brasil.
God Help Us!!
Nilton Nascimento
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